가게 계약을 위한 체크리스트

계약 직전까지도 꼼꼼하게 확인한 보물 같은 자료다.

소신

2022년 3월 26일 — 8 min read

2022년 3월 22일, CHEESYLAZY의 둥지가 될 가게 자리를 찾아 계약을 마쳤다. 매물을 보러 다니기 시작한 지 한 달 만이다. 인테리어 공사는 시작도 안 했는데 출퇴근 자전거를 장만하고 헬멧까지 갖췄다. 너무 신나서 주체할 수가 없다.

처음 매물을 보던 날이 기억난다. 월세, 전셋집 매물은 많이 구해봤지만 상가는 난생처음이라 몹시 긴장한 상태였다. 초짜라는 사실을 들킬까 봐 겁도 조금 났다. 그랬던 내가 이제는 꽤 능숙한 서당개가 되었다. 풍월을 읊을 정도는 아니어도 휘파람 불 정도는 되는 것 같다. 시간을 들여 많은 매물 보고 얻은 뿌듯한 성과다.

물론 발품만 판 건 아니다. 모르는 건 묻고 공부하면서 좋은 자리를 찾기 위한 38가지 체크리스트를 만들었다. 가게 계약 직전까지도 꼼꼼하게 확인한 보물 같은 자료다. 어디선가 CHEESYLAZY와 같은 상황에서 상가를 찾고 있을 사장님에게 도움이 되기를 바라는 마음으로 이 체크리스트를 공유한다.

자전거 출퇴근을 위한 커플 헬멧을 장만했다. 안전 운전을 위한 야광 조끼도 함께.

STEP 1. 매물을 볼 때 현장에서 확인할 것

가스

도시가스가 건물에 들어와 있는가? 제주에는 도시가스 사용이 가능한 지역이 많지 않기 때문에 대부분 LPG 가스를 사용한다.
도시가스가 건물에 들어와 있다면 가게까지 연결되어 있는가? 혹시 도시가스 사용이 가능하더라도 가게까지 가스관이 연결되어 있지 않다면 공사를 위한 비용이 많이 든다.

전기

분전함 위치가 어디인가? 분전함은 위치를 옮기기 까다롭다. 그러니 원하는 공간 구조를 만드는데 분전함이 방해가 되지는 않을지 미리 확인한다.
분전함 메인 차단기 용량 충분한가? 한전과의 계약전력은 (비용만 지불한다면) 어렵지 않게 늘릴 수 있지만, 부족한 차단기 용량은 뚝딱 늘릴 수 없다. 분전함을 열어 메인 차단기 용량을 확인해 보자. 용량이 충분하다면 전기 증설 공사 비용을 아낄 수 있다. (10kw 내외를 사용할 경우 50A면 충분하다.)
분전함 메인 차단기 간선 굵기 충분한가? 메인 차단기의 용량을 버틸 수 있을 만큼 간선이 굵어야 한다. 그렇지 않으면 누전 위험이 있기 때문에 전선을 교체해야 하는데 비용이 많이 든다. (50A 차단기라면 10sq 굵기로 충분하다.)
콘센트 배치가 어떠한가? 전기제품을 많이 이용하는 카페, 식당의 경우 콘센트를 새로 배치하는 내선 공사를 진행한다. 하지만 인테리어 비용을 아끼고 싶다면 기존 콘센트 위치와 차단기 용량을 확인해 보자. 그대로 사용할 수 있다면 내선 공사를 생략할 수 있다.
수도, 전기 계량기가 별도로 있는가? 하나의 계량기에 부과되는 요금을 여러 임차인이 나눠서 내는 건물이 있다. 이럴 경우 임대임과 상의하여 별도의 계량기를 달아서 문제의 소지를 없애는 편이 좋다.

수도

급배수관은 어디에 있는가? 수도 설비 공사는 누수 없이 진행하기 까다롭고 비용도 높다. 그러니 급배수관의 위치를 확인해서 가까운 곳에 주방을 구성할 수 있을지 고민해 보자.

그 외

권리금, 월세(연세), 보증금이 예산 안에 드는지
햇볕이 잘 드는지
옥외 간판을 달 수 있는지
철거 비용을 누가 부담해야 하는지
출입구, 화장실 입구 위치가 괜찮은지
텍스 천장일 경우 석면은 아닌지 (석면 천장은 자격을 갖춘 업체를 통해서 철거해야 하며 비용이 많이 든다.)
에어컨 실외기 설치 위치가 어디인지
닥트 배관 설치가 가능한지 (건물이 높거나 실외로 연결되지 않는 가게는 배관 설치 비용이 비교적 높다.)
환산보증금이 기준 이하인지 (환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 상가임대차보호법 중 임대료 인상 상한선에 대한 내용을 적용받지 못한다.)

STEP 2. 부동산/지자체를 통해 추가로 확인할 것

건축물대장

위반건축물인가? 위반건축물은 음식점 영업신고가 불가능하다.
건물 용도가 어떻게 되는가? 가게가 대장상 분리되어 있는지 혹은 실측 면적인지 정확히 확인한다.
정확한 면적은 어떻게 되는가? 부동산 사이트에 올라와 있는 면적을 그대로 믿지 말고 부동산에 정확한 면적 파악을 요청한다.

시청 / 구청 상하수도과

건물의 정화조 용량은 충분한가? 소매점을 음식점으로 변경하거나 휴게음식점을 일반음식점으로 변경할 경우 건물의 정화조 용량을 확인해야 한다. 건물의 용도마다 갖춰야 하는 용량이 다르기 때문이다. 상하수도과에 연락에서 주소와 상황을 설명하면 확인해 준다.
하수도 원인자부담금이 추가되지 않는가? 정화조 용량과 마찬가지다. 용도가 변경될 경우 하수도 양이 늘어날 것으로 예상하고 원인자부담금이 부과될 수 있다.

시청 / 보건소 위생관리과

전 임차인의 영업신고가 폐업처리되었는가? 전 임차인의 영업신고가 폐업처리되지 않으면 신규로 영업신고를 진행할 수 없다.
전 임차인의 유효한 행정처분이 남아있는가? 가게 자리(대물)에 행정처분이 내려진 경우, 주인이 바뀌어도 영업정지 등의 행정처분이 지속되어 문제가 된다.

주변 가게 사장님들께

이 동네에서 장사하는 거 어떤지
계약하려는 가게 이전 장사는 어땠는지

그 외

전 임차인이 왜 나갔는지 (건물이나 임대인의 문제는 아닌지 확인이 필요하다.)
오래된 주변 식당 영업시간 (동네의 주 영업시간을 알 수 있다.)
주변 회사들 어디서 식사하는지

STEP 3. 계약서를 작성할 때 반영할 것

특약

전 임차인에게 유효한 행정처분 있을 경우 계약 파기
원상복구 의무와 범위 (가게의 현 상태와 진행할 인테리어를 고려해서 벽, 천장 등의 마감을 원상복구 범위에서 제외해 줄 것을 요청할 수 있다.)
영업신고 불가할 경우 계약 파기
상가임대차보호법이 보호하는 기간 내에 예정된 재개발, 재건축이 없음 (발생할 경우 어떻게 대처할 것인지 함께 적으면 좋다.)
화재 보험비 부담자 (임대인이 부담할지 임차인이 부담할지 확인한다.)

임대인에게 부탁